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恶意串通伪造虚假房屋租赁合同损害他人权益的诉讼请求被法院驳回

         【案情】原告陈女士向法院诉称,2010年10月30日,原告与被告林某签订了一份《房屋租赁合同》,租赁原告位于沙河口区绿清南园23号房屋,被告林某与王某婚后共同居住在此。合同约定,租赁期限从2010年10月30日起,月租金为2 000元。因二被告至今未支付房屋租金,故请求判令:被告林某、王某给付房租7.8万元,并从2010年10月30日起,按中国人民银行一年期存款利率计算房租利息至判决确定之日止。

被告林某称,原告所述属实,同意原告诉讼请求。

被告王某辩称,原告与被告之间签订的房屋租赁合同是虚假的,是无效合同,不同意支付房屋租金。1.被告王某自有产权房一套,二被告没有必要为结婚租赁原告的房屋作为婚房。2.二被告结婚之前,被告林某告诉王某案涉房屋是他自己出资60万元购买,并且自己出资15万元装修,故案涉房屋不是林某租赁的。3.原告从来没有告诉过王某案涉房屋是其承租的,也从来没有索要过房租。4.原告与被告林某之间是姨娘与外甥关系,二人恶意串通,损害被告王某的利益,应驳回原告诉讼请求。

法院查明的事实是:原告陈某与被告林某系姨娘与外甥关系。2009年11月15日,原告作为乙方与甲方物业公司签订《前期物业管理服务合同》。当日,原告将案涉的位于大连市沙河口区绿清南园23号房屋钥匙交付被告林某同意其在此居住,被告林某取得该房屋钥匙后自费对案涉房屋进行了装修。2010年11月22日,被告林某与被告王某登记结婚。婚后,二被告在该房屋居住。2014年5月,二被告因关系不睦经大连市中级人民法院判决离婚。

原告提供的其与被告林某签订的《租房合同》载明:“出租方:陈某  承租方:林某  出租方提供位于沙河口区绿清园23号住宅面积76.76㎡。租赁用途:居住。租赁期限不定,如承租方不继续承租该房屋需提前一个月告知。租金及其它:1.月租金:2 000元/月(贰仟元整)。2.承租方需承担的费用:取暖费、物业费、水、煤、电费、有线电视费。租赁期间如房屋有自然损坏的维修养护费由出租方负责,除此之外由承租方负责。出租方:陈秀华签名  承租方:林某签名  O一O年十月三十日”

2013年12月16日,原告取得位于沙河口区绿清园23号楼房屋所有权证。

另查,位于大连市中山区仁义街41号房屋产权登记人为被告王某,登记时间为2007年4月9日。

又查,被告王某提供的其与被告林某婚前QQ聊天记录显示,被告林某称案涉房屋是买的,并非租赁原告。

再查,在二被告离婚诉讼过程中,被告林某向法院递交其与本案原告签订的《租房合同》,欲证明其与被告王某欠付原告房屋租金属共同债务,应予分劈。大连市中级人民法院经审理后认为,对被告林某主张的外债,因其未提供合理充分证据,驳回了这项诉请。

原告在本案一审庭审中自认,此次是我第一次向二被告主张租金,之前从未主张过。

被告林某在本案一审庭审中自述,2011年7月2日由于第二被告把家里的东西都搬走了,我无法在房屋居住了,就又搬回我父母家,偶尔在案涉房屋居住。

【裁判】法院认为,原告陈女士与被告林某恶意串通,采取签订虚假《租房合同》,虚拟二被告共同债务手段,损害被告王某的利益,认定该租房合同无效,驳回原告的诉讼请求。

【律师评析】本案的争议焦点在于原告陈秀华与被告林森签订的《租房合同》是否真实有效。

一、被告林某系原告的外甥。本案房屋租赁合同签订的主体存在利害关系,由此签订的租赁合同在被告王某不知情、不认可的情形下,其真实性存疑。原告及被告林某均称签订合同时被告王某在场,因未登记结婚故不需要其签字。原告不能提供证据证明被告王某知道原告与被告林某签订《租房合同》,居住原告房屋需要支付房屋租金的事实,被告林某也不能提供证据证明被告王某已知晓案涉房屋是林某租赁原告的,需要向原告支付房屋租金的事实。被告王某提供的与被告林某婚前QQ聊天记录,证明被告林某称案涉房屋是其购买的,并非租赁原告的,说明被告王某并不知晓林租房事实。另外,被告王某婚前自己名下也有住房一套,且与工作单位之间步行只有10分钟的距离,其与被告林婚后不居住自己名下房屋,舍近求远租赁原告的房屋,并愿意向原告支付房屋租金有悖常理。

二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”原告与被告林某签订的租房合同对租金的支付期限没有约定,应从法定。现原告称,被告林某没结婚前不收房租,因为其要结婚需要交房租,故其与被告林某签订了《租房合同》,但该合同对租金支付期限又没有约定。原告自认,2014年8月其第一次向二被告主张权利,以前从未主张过。按照前述法律规定,租金的给付期间为一年,故2013年8月之前的租金是存在诉讼时效问题的。现二被告已经法院判决离婚,在被告王某作出诉讼时效抗辩时,被告林某却对原告诉请予以认可,被告林某作为外甥与其姨即本案原告签订的租赁合同的真实目的显然是针对被告王某,该行为侵害了被告王某的利益。

三、被告林某称,2011年7月2日由于被告王某把家里的东西搬走了,所以不在争议的房屋居住,搬至父母家中居住,原告亦认可此房处于空置状态。从2011年7月2日至二被告离婚之日长达近三年的时间里,如果双方存在真实的租赁关系,被告林某租而不住,任凭租金损失扩大,亦不提出抗辩,与常理不符。

四、二被告在离婚诉讼中,被告林某向法院提供该《租房合同》旨在证明欠付房屋租金系双方共同债务应予分担,大连市中级人民法院生效判决认为,其未提供合理充分证据,故不予支持,驳回了被告林森的该项诉请。综上,原告作为被告林某的长辈,在取得案涉住房当日即将房屋钥匙交付被告林某,作为其将来婚房使用,并同意其自费装修,不谈装修费用,亦不谈房租等,只希望其外甥将来的婚姻生活美满幸福,这更符合原告本意。被告林某在装修该房期间与被告王某相识、相恋,在二被告登记结婚前,原告与被告林某签订了《租房合同》,且称被告王某知情,显然与事实和常理不符。在被告林某和王某离婚诉讼结束之后,原告作为房屋出租人的身份在案涉房屋一直未收回的情形下,只主张二被告婚姻存续期间的租金,显然是与被告林某恶意串通,签订虚假《租房合同》,虚拟二被告共同债务,损害被告王某的利益,因此法院应认定该租房合同无效,驳回原告的诉请于法有据。

 




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